El santcugatenc Pablo Feu, advocat especialitzat en urbanisme i dret de l’habitatge, és l’autor de l’estudi jurídic que ha irromput amb força en el debat sobre l’accés a l’habitatge. L’informe, encarregat pel Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB), analitza si és jurídicament viable limitar la compra d’habitatges quan no es destinen a residència habitual. És una mesura que ja s’aplica en ciutats com Utrecht i que podria tenir encaix en el marc constitucional espanyol.
L’advocat defensa que la crisi d’habitatge actual no és només social, sinó també urbanística i, fins i tot, democràtica. “L’article 47 de la Constitució diu que les administracions han d’eliminar l’especulació en matèria d’habitatge. Si el mercat provoca una lesió de l’interès general, el dret obliga a actuar, no és una opinió ideològica”, explica. L’advocat situa aquesta lesió de l’interès general en el fet que l’habitatge s’ha convertit simultàniament en un dret essencial i en el centre d’una activitat econòmica “altament lucrativa”, dues finalitats que “són molt difícils d’harmonitzar”.
Un diagnòstic ampliat: ciutats que s’estan buidant
L’informe de Feu parteix del següent diagnòstic: les grans ciutats i el seu entorn estan pateixen un “buidament sostingut del seu veïnat habitual” a causa de la pujada del preu del lloguer i la compra. Aquesta tendència no s’està reequilibrant per si sola perquè la demanda local s’ha vist substituïda per una demanda més global, més rica i més nombrosa. A Barcelona i la seva àrea metropolitana, això inclou nòmades digitals, inversors internacionals i nous residents amb més capacitat de renda, que mantenen els preus a l’alça encara que la població local no tingui capacitat de fer-hi front.
L’informe alerta que aquest procés comporta deslocalització, ja que milers de persones marxen a municipis més llunyans, generant a la vegada pujada de preus en cadena. A més, també genera precarització: residents que es veuen obligats a compartir pis, reduir condicions de dignitat o acceptar infrahabitatges.
Feu resumeix així el problema: “S’està trencant l’estat del benestar i situant persones amb feina estable a la frontera de la pobresa”. Aquest context constitueix, per ell, la causa objectiva que justifica la intervenció pública. El seu informe afirma que la situació actual està provocant “una vulneració del dret d’accés a un habitatge digne”, i que la funció social de la propietat obliga a posar límits quan l’especulació immobiliària genera efectes que l’urbanisme prohibeix: expulsió, descohesió i desigualtat.
Sant Cugat, un exemple “de manual”
Per a Feu, Sant Cugat és un cas paradigmàtic del model que l’informe descriu: una ciutat amb alt atractiu, bona connexió i serveis de qualitat que ha esdevingut un focus d’inversió i de pressió de demanda. El resultat és una pujada accelerada de preus, un parc públic testimonial i una expulsió constant dels veïns. “A Sant Cugat, la gent que no pot pagar el que demana el mercat se’n va a Barberà o més enllà. I el fenomen es replica. Això és descohesió social”.
El santcugatenc també adverteix del risc institucional. “Si només viu un segment de renda alta, aquest segment acaba determinant el vot. Hi ha ciutats que canvien radicalment en dos anys. És un perill democràtic real”.
Què proposa exactament l’informe?
L’estudi defensa que la limitació és jurídicament viable sempre que es defineixi com una mesura temporal, vinculada exclusivament a les zones declarades com a tensionades per la Llei d’Habitatge, i només s’apliqui en aquells territoris on s’ha acreditat un risc real d’expulsió del veïnat. La proposta, segons Feu, no és en cap cas una restricció absoluta del dret a la propietat, ja que no impedeix comprar ni vendre, sinó que condiciona l’ús posterior de la compra per evitar-ne l’especulació.
El jurista planteja que només puguin adquirir habitatges les persones que el destinin a residència habitual i, en el cas dels edificis sencers, que el comprador tingui l’obligació de posar tots els pisos de lloguer de llarga durada i a un preu regulat de zona tensionada. Feu assegura que l’objectiu és “treure de l’equació qui compra per especular i inflar els preus” i que la mesura no equival a una prohibició, sinó que pretén “baixar el suflé especulatiu”.
Feu defensa que es tracta d’una actuació d’emergència davant d’una dinàmica de mercat que considera “insostenible i perjudicial” per a l’interès general. “Cal posar un torniquet a una artèria que està oberta i sagnant”.
Un debat que arriba també al ple de Sant Cugat
La feina de Feu ha arribat al ple municipal de la mà de la CUP, que en la sessió de novembre va presentar una moció en què citava el seu informe. El portaveu dels cupaires, Marco Simarro, argument que municipis com Sant Cugat han de liderar la regulació: “L’habitatge és la principal font de problemàtiques socioeconòmiques de Sant Cugat. Som la segona ciutat catalana més desigual”.
Simarro afegeix que l’especulació “destrueix comunitats”: “A Sant Cugat marxen més de 3.000 persones l’any perquè no poden seguir costejant la vida. Això és desarrelament i genera fractura social i emocional”.
Durant el ple, però, els partits van mostrar un fort contrast polític. En la mateixa sessió en què es debatia limitar l’especulació, Junts, PP i Vox van aprovar demanar que Sant Cugat deixi de ser zona tensionada i instar a la derogació de la Llei estatal d’Habitatge. Les tres formacions van justificar el seu vot afirmant que la normativa estatal genera “distorsions”, “inseguretat jurídica” i “fugida de propietaris”, i que l’etiqueta de zona tensionada “ofega” el mercat.
Junts va defensar que la regulació de preus és “ineficaç i contraproduent” perquè, segons el seu argument, redueix l’oferta i afavoreix el mercat negre. El PP va sostenir que cal “retornar la confiança als propietaris” i apostar per incentius abans que per limitacions, mentre que Vox va rebutjar frontalment qualsevol intervenció pública en el mercat immobiliari, tot assegurant que la Llei d’Habitatge és “ideològica” i “un atac al dret de propietat”.
Feu respon: “És una mesura jurídica”
L’advocat rebutja que la seva proposta sigui intervencionisme ideològic: “Això no és ideologia. És dret. Si el mercat vulnera el desenvolupament urbanístic sostenible, l’administració ha d’intervenir”. Recorda també que països democràtics amb tradició liberal (com Dinamarca, Canadà o els Països Baixos) ja han imposat mesures més estrictes que les que ell proposa.
Feu també recorre a una comparació històrica per subratllar que limitar l’especulació no és cap novetat ni cap desviació ideològica. Recorda que durant el franquisme, en plena dictadura i en un moment de fort creixement immobiliari, l’Estat va aprovar la Llei del Sòl de 1956 justament per frenar un episodi d’especulació molt similar al que es viu avui. Segons explica, aquella normativa va posar topalls i mecanismes de control per evitar que l’acumulació i revenda de terrenys disparés els preus i bloquegés l’accés a l’habitatge.
“És paradoxal que un estat autoritari fos capaç de limitar l’especulació per protegir l’interès general, mentre que en una democràcia es faci tan difícil regular mínimament el mercat”, reflexiona. I afegeix que aquell precedent històric demostra que l’Estat sí que pot intervenir quan la dinàmica immobiliària posa en risc l’accés a l’habitatge, i que fer-ho no constitueix cap atac al dret de propietat, sinó l’exercici de la seva funció social.
La mirada del sector: “El problema és l’escassetat d’oferta i la inestabilitat normativa”
Des del sector immobiliari, la diagnosi és coincident en una cosa: la situació és crítica. Javier Pérez del Pulgar, director general de la immobiliària santcugatenca Òrgan, descriu un mercat “instal·lat en la incertesa”, on la demanda supera àmpliament una oferta que no creix al mateix ritme que la població. “Fa anys que els preus pugen per sobre de les rendes i això expulsa molta gent dels barris i de les ciutats”, assenyala.
L’empresari subratlla que la limitació de compra especulativa se suma a un context ja tensat per canvis constants de normativa, impostos alts i topalls de lloguer que, segons diu, han provocat una “fuga d’oferta” cap a mercats menys regulats. “No acabem de veure que les mesures posades en marxa estiguin funcionant. La inseguretat jurídica fa que molts propietaris optin per vendre o per destinar els pisos a ús propi”, explica.
Pérez del Pulgar matisa també el concepte d’especulació: “La majoria de rendiments del lloguer a Sant Cugat oscil·len entre el 4 i el 5%. No són rendibilitats altes. Molts petits inversors són famílies que compren un pis per estalviar i això, alhora, genera oferta i rehabilitació”. Al seu entendre, la solució passa per un “gran consens de país”, estabilitat regulatòria i un impuls fort a l’habitatge públic i a la col·laboració publicoprivada. “El problema és multifactorial i la solució també ho ha de ser”, afirma.
