Amb més de 300.000 seguidors a les xarxes socials i 27 anys d’experiència en banca, la santcugatenca Montse Cespedosa s’ha convertit en una de les veus més reconegudes en l’àmbit de les hipoteques. En una entrevista al magazín ‘Faves comptades’, la fundadora d’MC Group explica els requisits que valora la banca, el percentatge ideal d’ingressos que cal destinar a la hipoteca (el 30%) i quina documentació és imprescindible tenir abans de començar qualsevol negociació. A més, avisa que la preocupació més recurrent avui dia ja no és la hipoteca, sinó la dificultat per trobar habitatge sense topar amb “situacions abusives”. Amb el mantra de “la informació és poder” Cespedosa anima la gent a formar-se abans de prendre una de les decisions econòmiques més importants de la vida financera d’una família.
Montse, tens 27 anys d’experiència en banca, 17 dels quals com a directora d’oficina. Quan i per què decideixes deixar el sector?
Bàsicament perquè em vaig adonar que podia fer molt més per la gent a l’altra banda. La banca, ho sabem tots, està molt condicionada per aconseguir els seus objectius. Quan treballava al banc m’acusaven d’anar al meu rotllo i de mirar massa pel client. Llavors, quan em van dir diverses vegades aquesta frase, va ser quan vaig dir, ostres, és que jo a l’altre costat de la taula podria ajudar molt a la gent. Vaig pensar que seria molt útil perquè no hi ha aquesta figura d’exbanquer que fa assessorament fora de la banca.
Molta part d’aquest assessorament el fas de manera gratuïta amb vídeos a les xarxes socials on qui busqui una hipoteca pot aprendre què cal tenir en compte per obtenir una bona oferta. Què et va motivar a crear contingut a les xarxes?
Crear contingut a les xarxes va ser el primer pas. Jo no tenia intenció de deixar la banca quan vaig començar, sincerament. Estàvem amb pandèmia, avorrits, i vaig dir al meu fill que em fes un canal de YouTube, després vam fer el de TikTok… Va ser bastant espontani.
Llavors vaig començar a fer el contingut per aportar el meu granet de sorra a la societat, Volia ajudar la gent i fer alguna cosa més amb la meva vida, que m’omplís.
Quins serveis ofereix MC Group i en què es diferencia d’un broker o d’una oficina bancària?
El primer de tot és que el client és el nostre client, nosaltres no treballem per cap banc. D’altra banda, a la nostra consultoria tots som exdirectors d’oficina amb més de 10 anys d’experiència, això vol dir que sabem perfectament com funciona la banca des de dins. Aquesta és una diferència substancial amb altres brokers.
Amb milers de seguidors a les xarxes que et pregunten pels seus casos, quina és la consulta o la preocupació més recurrent que et trobes?
Ara mateix la preocupació que té la gent ja no és la hipoteca, si no és que realment no troben habitatge. He tingut clients que han fet la reserva d’un habitatge i s’han trobat amb contractes abusius. Els dic que no els signin, però els fa por perdre l’habitatge. Estic trobant moltes situacions abusives.
Un altre cas és el de gent que ha fet la reserva i que després el venedor li ha tornat els diners perquè ha trobat un comprador que li paga més. Això és il·legal, perquè ja hi ha un contracte signat, però la gent ho fa. Per tant, la veritat és que m’estic trobant amb moltes bestieses, hi ha més problemes amb l’habitatge que amb les hipoteques.
Quins són els errors més habituals que comet la gent quan demana una hipoteca?
El més greu per mi, que fa moltíssima gent, és no esbrinar tot el que envolta l’habitatge. A part de veure la casa o el pis has de demanar la nota simple, el certificat d’eficiència energètica, el certificat d’actes de la comunitat, mirar si l’edifici té més de 45 anys i ha passat la inspecció tècnica dels edificis (ITE)…
Em trobo amb gent que ha signat contracte i després es troben amb sorpreses de tots colors. No pots comprar-te alguna cosa que val 300.000 euros, 200.000 euros, el que sigui, sense tenir aquesta documentació. És inviable, una barbaritat.
Ens has parlat de tots aquests documents que hem de tenir abans de signar el contracte, però quina informació hauria de tenir preparada qualsevol persona abans d’anar al banc a negociar una hipoteca?
Per a mi és absolutament necessari fer la taxació abans d’anar al banc. T’explico per què. En funció del valor que et surti, tu pots negociar uns preus o uns altres. Quan tu ja has demanat una hipoteca i ja t’has decidit per un banc, quan el banc fa aquesta taxació tu ja no tens eines per negociar. Ara bé, si tu ja tens la taxació i saps si necessites un finançament del 80, 85, o 90%, la manera de negociar amb el banc és molt diferent.
Com podem saber si podem afrontar una hipoteca sense que es converteixi en una càrrega insuportable? Quin percentatge dels ingressos es considera desitjable destinar a la hipoteca?
L’idoni seria que no fos més del 30% dels nostres ingressos nets. La banca accepta fins al 35%, o sigui que el 35% ja és correcte. Que suposi més del 35% jo ho trobo una condemna. A la gent li fa il·lusió, ho vol fer, però al cap d’uns anys em trobo que venen a la consultoria perquè no arriben a pagar la quota.
Com pot saber una persona si el seu perfil és atractiu per als bancs? Quins perfils són els més valorats?
Als bancs, principalment, els agrada que tinguis estalvis propis. Mira, justament l’altre dia es van publicar les dades que exposaven que aquest any s’han fet més de 200.000 donacions de pares a fills, que són moltes, per poder comprar habitatge. Llavors, a la banca li agrada molt que els diners siguin d’estalvis propis del prestatari, que hi hagi molta estabilitat laboral i que la feina que tinguis, a més, sigui una feina en futur. Per exemple, sectors com els videojocs, l’enginyeria, els advocats, els arquitectes. Volen professions qualificades i que tinguin recorregut a llarg termini.
Un dels dubtes més habituals és saber quin tipus d’hipoteca ens convé més, a tipus fix, variable o mixta. En quins perfils recomanes considerar cada opció amb el context econòmic actual?
Com he comentat moltes vegades en els meus directes, trobo que els que vam contractar hipoteques variables fa molts anys, com jo, no teníem més opció. O agafaves una hipoteca variable o agafaves una hipoteca amb l’IRPH, perquè les hipoteques fixes es feien a 15 anys i hi ha un tipus molt car. Per tant, agafar una hipoteca fixa era pràcticament inviable.
En canvi, a partir del 2016, que es van ampliar les hipoteques fixes, que es van començar a fer a 25 i a 30 anys, va canviar el paradigma. Trobo que tenir un producte financer a llarg termini amb un interès entorn del 2% és més que adient. Amb això tu saps que tens una despesa fixa recurrent, saps que és fixa de per vida i et permet planificar-te financerament.
Per a mi, ara mateix, ficar-se en una hipoteca variable a Euríbor o en una mixta a 3 o 5 anys, que després passarà a variable, és una trampa financera. Per mi la mixta és una trampa financera.
Quins detalls cal mirar i preguntar tant sí com no al banc —comissions, penalitzacions, productes vinculats, etc.— per evitar sorpreses?
Primer de tot, la TAE, que a diferència del TIN, engloba totes les cartes derivades de l’operació d’un banc determinat. Llavors, per exemple, tu pots tenir tres propostes d’hipoteques de diferents bancs al 2,5% TIN, i un té la TAE al 2,75, un altre al 3,25 i un altre al 4. Per tant, amb la TAE saps quina hipoteca en surt més cara independentment del TIN. Per què? Perquè engloba totes les comissions de les assegurances, etc.
Una altra cosa que cal demanar sempre és que no ens bloquegin la sortida de la hipoteca. O sigui, que l’amortització sigui zero i la cancel·lació sigui zero o el mínim possible. Això ens permetrà moure la nostra hipoteca en cas que ho necessitem o ho vulguem.
Parlem ara d’estratègies de negociació. És millor anar a diversos bancs per comparar ofertes o negociar directament amb una entitat? Com aconselles preparar aquesta negociació?
És clar que has d’anar a diversos bancs, però també és cert que als bancs no els agraden les subhastes. Aleshores, has d’anar a diversos bancs i negociar amb l’entitat que en aquell moment fa la millor oferta. Aleshores, quan en tinguis dos o tres, pots començar a negociar amb aquests. Però si tu em vens a l’oficina amb carpetes de cinc bancs diferents, jo ni perdré el temps parlant amb tu.
Saber negociar és clau a l’hora d’acordar una hipoteca. Quins consells donaries per negociar les condicions i no quedar-se només amb el tipus d’interès?
Per negociar trobo molt important tenir clar primer què vols negociar, si el tipus de sortida o les vinculacions, per exemple, i saber que no ho pots negociar tot.
I, d’altra banda, ser tu qui posis les condicions i no esperar que sigui el banc. Per posar un exemple, dir: “Si em fas la hipoteca a l’1,90, amb la nòmina i l’assegurança de la llar em quedo amb tu.” Has de ser concret i tenir clar que tu ets el client.
Un altre moment clau és quan ja tenim la hipoteca, però ens plantegem liquidar-la. Sovint es diu que convé amortitzar quan es pot. És sempre cert?
Jo no soc partidària d’amortitzar hipoteca per una raó molt senzilla, depèn del tipus d’interès que tinguis. Quan val la pena amortitzar? Doncs si no fas inversions perquè et fa por i tens els diners al compte corrent, llavors, sí, amortitza.
El que has de fer és invertir per obtenir rendibilitat i tenir un estalvi per si decideixes deixar la feina, tens una malaltia o qualsevol imprevist. La gent es desfà molt de pressa dels diners.
Ara és un bon moment per contractar una hipoteca?
Els bancs van completament desbordats i ja han cobert els objectius. Per tant, al gener serà una altra cosa, però ara mateix els bancs estan desbordats d’hipoteques, no donen l’abast.
Hi ha clients que diuen que fa 15 dies que esperen una oferta. Has de pensar que si jo com a banc tinc un objectiu de 10 milions d’euros de finançament i n’he fet 14, l’any que ve me’n demanaran 15. Per tant, em costarà més arribar al meu objectiu. Què fan, doncs s’esperaran a l’any següent. Jo ho he fet tota la vida i ho fa tothom. El que passa és que moltes vegades la gent no som conscients que els bancs són empreses.
Si només poguessis donar un consell a algú que vol demanar una hipoteca, quin seria?
Informa’t, informa’t i informa’t. Fes formació d’hipoteques, mira vídeos per YouTube, que hi ha molta formació gratuïta. La informació és poder.
